Anschubhilfe von Vater Staat
“Wohnriester” soll den Erwerb erleichtern. Eigenheimrente unterliegt der nachgelagerten Besteuerung
Das steuerlich geförderte Eigenheim ist wieder da. Jetzt heißt die Förderung Eigenheimrente oder Wohnriester und soll im Alter das Wohnen im eigenen Heim ermöglichen. Seit dem 1.11.2008 bieten Banken, Sparkassen und Bausparkassen 464 zertifizierte Wohnriesterverträge in drei Finanzierungsarten an. Neben einem Bausparvertrag sind ein Vorausdarlehen in Kombination mit einem Bausparvertrag und ein reiner Darlehensvertrag mit annuitätischer Tilgung förderfähig. Die Höhe des Eigenbeitrags, die Zulagen und Steuerersparnisse orientieren sich an den Regeln für die Riesterrente. Doch die Wohnriester-Zulagen sind kein Geschenk des Staates. Zwischen dem 60. und 67. Lebensjahr beginnt die nachgelagerte Besteuerung der Eigenheimrente. In einem fiktiven Wohnförderkonto sammeln sich alle geförderten Beträge, Erträge und Zulagen und verzinsen sich jährlich mit 2 Prozent. Von Rentenbeginn an wird diese Fördersumme bis zum 85. Lebensjahr mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Der Wohneigentümer hat auch die Wahl, mit einem Abschlag von 30 Prozent zu Beginn des Ruhestandes alles auf einmal zu versteuern. Am Beispiel eines 30-jährigen Arbeitnehmers werden die Möglichkeiten und Verpflichtungen aus Wohnriester deutlich. Der Sparer verfügt über ein Bruttoeinkommen von 35 000 Euro und schließt einen Wohnriester-Bausparer über 37 000 Euro ab. Er zahlt vier Prozent seines Bruttogehalts pro Jahr ohne die Zulage von 154 Euro ein, also monatlich 103,83 Euro. Jeweils im Mai des Folgejahres folgt die Zulage von 154 Euro. Zusätzlich erhält er noch 346 Euro Steuerersparnis, die wieder angelegt werden können. Nach zwölf Jahren und neun Monaten bringt der Sparer die Bausparsumme von 37 000 Euro in die Finanzierung einer selbstgenutzten Wohnung ein. Anschließend erfolgt in zehn Jahren und zehn Monaten die Rückzahlung des Bauspardarlehens mit monatlich 148 Euro. In der Rate sind Zins und Tilgung enthalten, jedoch gibt’s die volle Zulage nur auf den Tilgungsbeitrag, der dann vier Prozent des Bruttoeinkommens betragen muss. Der Eigentümer ist jetzt 53 Jahre und wählt die Wohnriesterbesteuerung ab dem 60. Lebensjahr. Sein Wohnförderkonto ist auf 49 315 Euro angewachsen. Verteilt auf 25 Jahre hat er bis zum 85. Lebensjahr jährlich 1973 Euro zu versteuern. Bei einem Steuersatz von 35 Prozent in den letzten sieben Berufsjahren kassiert der Staat jährlich 710 Euro. Sinkt der Steuersatz im Ruhestand auf 25 Prozent, fallen nur noch 493 Euro Steuern fürs Wohnen im eigenen Haus an. Der Betrag von 493 Euro in 37 Jahren schmilzt bei Abzinsung auf 111 Euro.
Wenn der Eigentümer sich von seiner Immobilie trennen will, muss er das Wohnförderkonto tilgen. Entweder zahlt er innerhalb eines Jahres die Fördersumme in eine Riesterrente ein oder investiert innerhalb von vier Jahren wieder in eine selbst genutzte Immobilie. Im Ruhestand gilt eine Haltefrist der Immobilie von 20 Jahren. Wenn verkauft werden soll, kann das Kapital auch für eine Genossenschaftswohnung oder ein Dauerwohnrecht in einem Seniorenheim verwendet werden.
„Verträge auf den Prüfstand“
Wie bei der Riesterrente erhält jeder Arbeitnehmer die volle Zulage von 154 Euro pro Jahr, wenn er vier Prozent des sozialversicherungspflichtigen Vorjahreseinkommens in den Wohnriestervertrag einzahlt. Davon können die Zulagen abgezogen werden, so dass der Eigenbeitrag besonders bei Familien mit Kindern sinkt. Für jedes Kind beträgt die Zulage 185 Euro und für Kinder, die ab dem 1.1.2008 zur Welt kommen, sind 300 Euro jährlich drin. Neu ist, dass aus allen bereits abgeschlossenen Riesterverträgen 100 Prozent oder bis zu 75 Prozent des Guthabens für den Kauf oder Bau einer Immobilie nach dem 1.1.2008 entnommen werden können. Dieser Betrag muss nicht zurück gezahlt werden. Für die Riesterverträge vor 2008 gilt in diesem und im nächsten Jahr ein Mindestentnahmebetrag von 10 000 Euro. Es ist nicht immer vorteilhaft, einen bestehenden Riestervertrag bis zum Zeitpunkt des Erwerbs oder Baus weiter zu besparen. Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Stuttgart: „Abgeschlossene Riesterverträge gehören auf den Prüfstand. Gleichzeitig für die Altersvorsorge mit zwei bis drei Prozent Rendite sparen und ein Hausdarlehen mit vier bis fünf Prozent abzahlen, lohnt sich nicht.“ Klassische Riester-Renten und Riester-Fondssparverträge sind entweder so stark mit Kosten belastet, dass das Kapital nur langsam wächst. Oder es ist mit dem Risiko von Kursschwankungen behaftet. Das zielgerichtete Sparen für ein Eigenheim kann besser mit einem Riester-Bausparvertrag oder mit einem Riester-Banksparplan erfolgen. Der Bausparer bietet einen niedrigen Darlehenszins um die drei Prozent. Der Guthabenzins liegt bei ein Prozent. Beim Banksparplan wird momentan ein Guthabenzins bis zu 3,7 Prozent gezahlt. Doch wie hoch darf dann der Darlehenszins ausfallen? Eine Vergleichsberechnung eines Riester-Banksparplans aus dem obigen Beispiel mit einem Prozent Guthabenzins zeigt auf, dass der Darlehenszins für das Wohnriesterdarlehen bis auf 6,7 Prozent steigen darf. Erst dann ist der Bausparvertrag vorteilhafter. Eigentümer von Immobilien, die vor 2008 angeschafft oder erstellt wurden, hat der Gesetzgeber nicht vergessen. Noch zum Rentenbeginn besteht die Möglichkeit, mit dem Guthaben aus einem Riestervertrag die Schulden zu tilgen.
Die Autorin ist vereidigte Sachverständige für Private Baufinanzierung in Puchheim / München.
