Aufregende oder geruhsame Investment-Varianten. Immobilienfinanzierung (3)
Immobilienfinanzierung: Erst ein aktives Management macht aus einer Wohnung oder einem Haus ein interessantes Renditeobjekt
Einmal eine Immobilie gekauft, lässt das Interesse der meisten Anleger schlagartig nach. Doch erst ein aktives Immobilienmanagement macht aus einer Wohnung oder einem Haus ein interessantes Renditeobjekt. Das ist jedoch sehr zeitaufwendig, weil sich der Investor laufend um die Entwicklung der Immobilienpreise und Mieten und um die Kostenoptimierung kümmern muss. Dazu haben Kapitalanleger häufig nicht den nötigen Willen oder es fehlt ihnen an Zeit.
Investoren, die sich nicht laufend um eine eigene Immobilie kümmern können, sind offene und geschlossene Fonds oder Immobilienaktien zu empfehlen. Mit der Zeichnung eines oder mehrerer Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds wird der Anleger Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft oder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Damit teilt er die Chancen, aber auch die Risiken mit den anderen Gesellschaftern. Die Fondsgesellschaft erwirbt ein oder mehrere Objekte und übernimmt das gesamte Management der Immobilienanlagen. Auch bei der Fondsimmobilie sollte man den Fonds-Initiatoren nicht blind vertrauen. Schließlich gelten die gleichen Kriterien wie beim Kauf einer Immobilie: Lage, Qualität und Bonität. Und der Anleger haftet je nach Gesellschaftsform und Gesellschaftsvertrag mit seiner Einlage oder sogar mit seinen gesamten Vermögen, wenn der Fond in Schwierigkeiten gerät. Entscheidend ist deshalb genaue Kenntnis über den Fondsbetreiber und dessen Projekte. Die Checkliste des Investors muss vor allem folgende Fragen umfassen: Wie erfolgreich hat der Initiator in der Vergangenheit gearbeitet? Kann er eine sehr gute Leistungsbilanz mehrerer erfolgreicher Fondskonzepte vorlegen? Gibt es eine positive Bewertung in der Fachpresse? Prognoserechnungen werden von den Fonds-Initiatoren häufig schön gerechnet.
Deshalb sollte man sich hier näher mit den Stellschrauben der Profis beschäftigen. Welche Werte wurden für die Mieten angesetzt? Entsprechen sie den Marktmieten? Wurden Mietgarantien mit überhöhten Traummieten gegeben? Ein Blick auf die Inflationsrate sollte eine zwei vor dem Komma zeigen, weil eine höhere Inflation die Wertentwicklung des Objektes nur optisch aufbläht. Mit welchem Kapitaldienst wurde bei der Finanzierung kalkuliert? Eine solide Kalkulation rechnet immer noch mit langfristigen Durchschnittszinsen von 7 bis 7,5 Prozent. Eines sollte jedoch für den Anleger klar sein: Als Altersvorsorge oder im Hinblick auf ein bestimmtes Sparziel zu einem festen Termin sind die geschlossenen Fonds meist denkbar ungeeignet. Der spätere Rückgabepreis ist unsicher und der Zeitpunkt eines möglichen Ausstiegs ebenso. Wesentlich geruhsamer geht es bei offenen Immobilienfonds zu. Sie unterliegen hinsichtlich der Sicherung der Kundengelder den dedizierten gesetzlichen Auflagen des Investmentgesetzes. Die Fonds investieren in eine große Anzahl von Immobilien unterschiedlicher Objektgrößen an verschiedenen Standorten und mit unterschiedlichen Nutzungsarten. Die mangelnde Transparenz der einzelnen Fondsimmobilien wird oft kritisiert. Aufgrund der Risikostreuung und eines meist hohen Cash-Anteils schwanken die Kurse der Fondsanteile wenig. In der Vergangenheit konnten diese Fonds konstant positive, allerdings vergleichbar niedrige Renditen vorweisen. Die Anteile können in der Regel täglich zurückgegeben werden und sind damit sehr liquide.
Geringes Mietausfallrisiko
Diese offenen Fonds stützten sich in der Vergangenheit hauptsächlich auf gewerblich genutzte Immobilien. Der erhoffte Renditeschub blieb jedoch aus, was den verwaltungsintensiveren Wohnimmobilien jetzt wieder zum Aufschwung verhilft. Bei Wohnimmobilien besteht ein geringeres Mietausfall- und Nachvermietungsrisiko. Sie stellen insgesamt ein weniger schwankendes und deshalb risikoärmeres Investment dar. Eine weitere Möglichkeit das Portfolio durch Immobilien zu ergänzen, bietet der Kauf von Aktien einer Gesellschaft, die vorrangig im Immobiliengeschäft tätig ist. Oft entstanden Immobilienaktiengesellschaften aus Industrieunternehmen, die ihren traditionell umfangreichen Grundbesitz in eine börsennotierte Aktiengesellschaft einbrachten. Mit der Immobilienaktie bietet sich für den privaten Anleger mit einem relativ geringen Kapitalaufwand eine Beteiligungsmöglichkeit an den Entwicklungschancen eines professionell betreuten Immobilienportfolios.
Die Bewertung der Immobilien wird weitgehend durch den Markt selbst, also durch die Höhe des Aktienkurses vorgenommen. Dabei sind Schwankungen an der Tagesordnung, genauso wie bei Aktien. Die Immobilienaktien sind täglich an der Börse handelbar und mit geringeren Einstiegskosten als offene oder geschlossene Fonds behaftet. Die wünschenswerte Weiterentwicklung zu steuerbegünstigten deutschen Immobilienaktien, vergleichbar mit den amerikanischen „Reits“, dürfte auch hierzulande den Durchbruch bringen. Schließlich verbessern sie entscheidend die Nachsteuerrendite, weil das Ziel lautet, eine Doppelbesteuerung bei der Gesellschaft und beim Anleger zu vermeiden.
Die Autorin ist vereidigte Sachverständige für private Baufinanzierung in Puchheim/München. Teil3 und Schluss.
