Durch die Hintertür
Der Staat hat den Häuslebauern im vergangenen Jahr finazielle Einschnitte zugemutet. Neue Belastungen sind vorerst nicht in Sicht
Eigenheimzulage weg, die degressive Abschreibung gestrichen – das Jahr 2006 brachte harte Einschnitte für Häuslebauer und Kapitalanleger. 2007 sind keine ähnlichen Kürzungen zu erwarten, doch gilt es bei der Eigenheimzulage, der degressiven Abschreibung, bei der Grundsteuer und beim Disagio einiges zu beachten, um die volle staatliche Förderung zu genießen.
Wer noch in 2005 sein Haus oder seine Wohnung bezogen hat, kann sich über die Eigenheimzulage freuen, die unverändert bis 2012 gezahlt wird. Erst danach spart der Staat jährliche Ausgaben von 11,4 Milliarden Euro (Stand: 2004) ein. Doch aufgepasst: Wenn das Haus oder die Wohnung vor dem Ende des achtjährigen Förderzeitraumes verkauft werden soll, stoppt das Finanzamt seinen Zuschuss zum Eigenheim. Da die Förderung eines Folgeobjektes seit dem 1. Januar 2006 ausgeschlossen ist, verliert der Verkäufer für die Folgejahre die Zulage. Dies ist umso gravierender, wenn die Zulage zur Ansparung eines Bausparvertrages oder als Tilgung für den Bankkredit fest eingeplant war. Die neue Finanzierung wird entsprechend länger dauern und einen höheren Zinsaufwand erfordern.
Legale Schlupflöcher
Wie kann ein Bauherr noch die degressive Abschreibung in Anspruch nehmen, die zu Beginn des Jahres abgeschafft wurde? Für Alt- und Neubauten kommt seit dem 1. Januar 2006 nur noch die lineare Gebäudeabschreibung mit zwei Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten in Betracht. Jedoch geht die degressive Abschreibung nicht verloren, wenn der Bauantrag noch vor 2006 gestellt wurde oder der Kauf vor 2006 stattfand und die Fertigstellung des Gebäudes erst in 2007 erfolgt.
Eine andere Möglichkeit noch durch die Hintertür zu dieser lukrativeren Abschreibungsmethode zu kommen, ist der Erwerb eines unbebauten Grundstücks oder eines teilfertigen Gebäudes. Der Erwerber tritt dann in die Fußstapfen des „alten“ Bauherren. Dabei ist es unerheblich, wer den Bauantrag im Jahre 2005 gestellt hat. Es zählt nur, dass dieser vor dem 1. Januar 2006 gestellt wurde. Der Fertigstellungstermin darf dann auch im Jahr 2007 liegen, um in den ersten zehn Jahren jeweils vier Prozent von der Steuer abzusetzen. Bei vermieteten Immobilien ist es gängige Praxis, dass ein Disagio bei der Finanzierung vereinbart wird, um zu Laufzeitbeginn des Kredits Steuern zu sparen. Der Gesetzgeber schreibt dafür allerdings gewisse Regeln vor, die jetzt auch im Einkommenssteuergesetz Klarheit schaffen. Bei einer Zinsfestschreibung von fünf oder mehr Jahren ist ein Disagio in Höhe von bis zu fünf Prozent sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Bei einem zehnjährigen Darlehen von zum Beispiel 100 000 Euro bringt ein Disagio von zehn Prozent einen sofortigen Werbungskostenabzug von 5000 Euro. Weitere 5 000 Euro sind auf die Zinsfestschreibungszeit zu verteilen und verhelfen zu jährlichen Werbungskosten in Höhe von 500 Euro.
Für Eigennutzer bleibt bei der Grundsteuer alles beim Alten. Das Bundesverfassungsgericht hat eine Beschwerde gegen die Grundsteuer beim selbstgenutzten Eigentum nicht zur Entscheidung angenommen. Somit besteht weiterhin Zahlungspflicht. Anders ist es bei Vermietern, die in diesem Jahr vorübergehend Mietausfälle aufgrund von Leerstand oder durch säumige Mieter zu beklagen hatten. Wenn die Ausfälle 20 Prozent oder mehr unter dem normalen Rohertrag (Bruttokaltmiete und umlagefähige Betriebskosten) lagen, kann die Grundsteuer auf Antrag beim Finanzamt um vier Fünftel des Mietausfalls herabgesetzt werden.
Sparen lohnt sich weiterhin
Auch nach der Halbierung des Sparerfreibetrages lohnt es sich, weiter zu sparen. Ausreichend Eigenkapital bleibt für den Erwerb einer Immobilie nach wie vor unverzichtbar. Die Rechnung ist einfach: Frühes Ansparen von monatlich 40 Euro als Vermögenswirksame Leistung auf einen Bausparvertrag und ein eigener Monatsbeitrag von 43 Euro ergibt nach rund sieben bis acht Jahren – zusammen mit den Zulagen – eine zugeteilte Bausparsumme von immerhin 20 000 Euro. Ein durchaus ordentliches Startkapital für den Kauf einer Wohnung. Auch sollten die neuen Freibeträge nicht blenden: Singles schöpfen den reduzierten Freibetrag von 801 Euro (Ehepaare 1602 Euro) inklusive Werbungskostenpauschale erst aus, wenn sie bei drei Prozent Guthabenzins 26 700 Euro angelegt haben (für Eheleute bis zu 53 400 Euro).
Banken verdienen
Klar ist: An der Werbung der Banken für Baufinanzierungen ohne Eigenkapital verdienen nur die Banken. Denn für ein hohes Darlehen ohne Eigenkapitalbasis ist nicht nur der monatliche Zinsaufwand höher, für den Kredit kassieren die Banken zunächst auch einen saftigen Zinsaufschlag von bis zu einem Prozent. Damit sind diese Darlehen nur für die Zielgruppe der Besserverdiener geeignet. Normalverdiener sollten deshalb mindestens zehn Prozent, besser 20 Prozent Eigenkapital mitbringen, um die anfallenden Nebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer und den Makler bezahlen zu können.
Elgin Gorissen-van Hoek, Puchheim/München
Öffentlich vereidigte Sachverständige für Private Baufinanzierung
