Einfach Abwarten ist keine Alternative. Baufinanzierung mit Tilgungsaussetzung (2).
Immobilienfinanzierung.
Gesenkte Überschusszuweisungen der Kapitallebensversicherungen: Achtung bei Baufinanzierungen mit Tilgungsaussetzungen (2)
Die Informationspolitik der Lebensversicherungsunternehmen hat große Mängel. Bisher haben die meisten Versicherungen ihre Fürsorgepflicht gegenüber ihren Kunden nur unzureichend erfüllt. Häufig wurde aufgrund der gesunkenen Beitragsrenditen in den jährlichen Mitteilungen nur die Ablaufleistung kommentarlos nach unten korrigiert. So tickt mit den gesenkten Überschusszuweisungen der Kapitallebensversicherungen bei allen betroffenen Baufinanzierungen mit Tilgungsaussetzung eine Zeitbombe. Eine umfassende Aufklärung über die zu erwartende Deckungslücke ist bisher nicht erfolgt.
Deshalb sollte sich der Versicherungsnehmer, ehe er weitere Entscheidungen trifft, bei seinem Lebensversicherer eine aktualisierte Zukunftsrechnung seiner Kapitallebensversicherung anfordern. Hat der Darlehensnehmer die angeforderte Neuberechnung der voraussichtlichen Ablaufleistung erhalten, kann er die Tilgungslücke bei seiner Finanzierung durch Vergleich mit der genannten Ablaufleistung bei Vertragsabschluss ermitteln. Entschließt sich der Darlehensnehmer, keine zusätzlichen Maßnahmen zu ergreifen, bieten sich zum geplanten Finanzierungsende zwei Alternativen: entweder zahlt er aus seinem Vermögen zusätzlich die Differenz zur Restschuld für seine Immobilie oder er nimmt den fehlenden Betrag wieder als Darlehen auf. Voraussetzung für die Variante „Abwarten“ ist eine langfristig gesicherte und ausreichende Vermögenssituation auch nach der Versicherungslaufzeit.
Abwarten oder verkaufen?
Weiter muss das Risiko in Kauf genommen werden, dass ein langfristiges Zinstief zu weiter sinkenden Überschüssen und einer noch größeren Tilgungslücke führen kann. Soll ein neues Darlehen die Tilgungslücke schließen, ist zu beachten, dass das Kreditinstitut den Nachweis ausreichender Einkünfte verlangen wird.
Auch mit dem Verkauf der Immobilie kann man dem Problem einer Tilgungsdeckungslücke natürlich entgehen. Diese Alternative, auf den Wertzuwachs der Immobilie zu spekulieren, kommt umso mehr in Betracht, wenn in jedem Fall nach der Finanzierungsdauer der Verkauf des Hauses geplant war. Bei ausreichender Marktkenntnis und Marktbeobachtung empfiehlt es sich auch vorher schon nach Prüfung eine günstige Verkaufsgelegenheit auszunutzen. Dadurch kann trotz möglicher Stornierungsabschläge bei der Kapitallebensversicherung eine unsichere Investition durch einen guten Verkaufspreis der Immobilie „gerettet“ werden. Auch die mögliche Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank aufgrund vorzeitiger Darlehensrückzahlung wäre gegebenenfalls zu verschmerzen. Für vermietete Immobilien ist die Spekulationsfrist von 10 Jahren zu beachten. Einfach abzuwarten, ist für viele keine Alternative. Besser ist es, mit der Bank zu vereinbaren, eine Tilgung einzubauen und den Darlehensvertrag möglichst ab sofort, spätestens aber bei Auslaufen der Zinsfestschreibung regelmäßig zu tilgen. Die Höhe der zusätzlichen Rate, die nötig ist, um die Tilgungslücke zu schließen, sollte von der Bank oder einem Fachmann berechnet werden. Dieses Vorgehen ist vor allem bei den Finanzierungen zu empfehlen, deren Restlaufzeit weniger als 12 Jahre beträgt und eine Veränderung des Versicherungsvertrages den Wegfall der steuerfreien Kapitalauszahlung nach sich ziehen würde. Für Finanzierungen, die sich in der letzten Zinsfestschreibungsperiode befinden, muss mit der Bank eine zwischenzeitlich einsetzende Tilgung oder eine Sondertilgung vereinbart werden. Einige Versicherungen, wie z.B. der Deutsche Herold zeigen sich hier entgegenkommend: bis zu 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme können als Sondertilgung gezahlt werden. Eine laufende annuitätische Tilgung von bis zu drei Prozent p.a. ist möglich. Hierbei sollte darauf geachtet werden, dass keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird. Besonders dann nicht, wenn die Darlehensmittel von der Versicherung stammen oder die Bank auf Nachfrage bestätigt, dass sie zusätzlich an der Vermittlung der Kapitallebensversicherung über ein mit ihr verbundenes Unternehmen verdient hat .
