Entscheidend ist die Bonität des Kunden. Immoblienfinanzierung (1)
Eigenkapital wird immer wichtiger. Gesucht sind Sparformen, die nicht mehr dem Auf und Ab der Aktienmärkte ausgesetzt sind (1)
Im Großraum London ist das Kaufen, Verkaufen von Häusern zu einem Volkssport geworden. Innerhalb der vergangenen vier Jahre haben sich die Preise für Immobilien verdoppelt. Von diesen fabelhaften Renditen können Häuslebauer und Kapitalanleger hierzulande nur träumen. Zumal sich die Rahmenbedingungen für den Erwerb einer Immobilie durch die Gesetzgebung der Bundesregierung zusätzlich eingetrübt haben.
Die Eigenheimzulage bildete bisher den Grundstock des Eigenkapitals vieler Bauherren. Jetzt stehen 10 000 Euro und für jedes Kind 6 400 Euro auf dem Spiel. Grund genug, dass geschulte Immobilienverkäufer gerade jetzt ihren Kunden den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung schmackhaft machen wollen. Höchste Eile sei geboten, wird unterstellt, sonst findet die staatliche subventionierte Vermögensbildung ohne sie statt.
Kardinalfehler der Bauherren
Da ist Vorsicht geboten: Denn der Schaden aufgrund einer gestrichenen Eigenheimzulage liegt bei 10 000 bis 22 800 Euro, der Schaden aus einer nicht passenden Immobilie oder einer überteuerten Finanzierung kann sich auf das gesamte Vermögen, einschließlich der privaten Altersversorgung erstrecken.
Kardinalfehler werden von Bauherren häufig bei der Aufstellung der Gesamtkosten gemacht. Einige Nebenkosten tauchen in der Kostenrechnung schlichtweg nicht auf, wie beispielsweise die Erschließungskosten bei Neubauten oder die Renovierungskosten bei Altbauten. Dadurch wird eineNachfinanzierung erforderlich, die die monatliche Belastung dann in unerwartete Höhen treibt. Über ihre monatliche Belastung sollten Bauherren oder Käufer exakt informiert sein. Das geschieht am besten mit einem Tilgungsplan für die komplette Zeit der Tilgung bis zur Nullstellung des Darlehens.
Der Kreditnehmer muss langfristig denken und möglichst die gesamte Laufzeit von 30 Jahren im Blick haben. Das spart unter Umständen mehr Geld, als man mit der Eigenheimzulage verlieren könnte. Zinsfestschreibungen gibt es für fünf bis 15 oder 20 Jahre. Mit welchem Zinssatz muss ich danach kalkulieren? Auf der sicheren Seite ist, wer für die anschießende Laufzeit von 10 oder 20 Jahren vom Berater die Belastung mit einem Planungszinssatz von sieben bis acht Prozent ausrechnen lässt und prüft, ob dies auch noch tragbar wäre. Die momentane Niedrigzinsphase trübt den Blick für diese Kalkulation zugegebenermaßen etwas ein.
Kein Kredit für Arbeitslose
Keine Bank wird mehr – nachdem die restriktive Richtlinie Basel II sukzessive eingeführt wird – eine Immobilie samt Nebenkosten vollständig finanzieren. Diese Risikobereitschaft der Kreditinstitute existiert nicht mehr. Deshalb steht und fällt auch mit der Höhe des Eigenkapitals das Bau- oder Kaufvorhaben. Die Banken achten immer peinlicher auf die Bonität des Kunden. So darf aus Sicht mancher Banken eine Immobilie höchstens sechs bis sieben Jahresgehälter kosten. Ein Arbeitnehmer, der weniger als ein Jahr beschäftigt ist, wird Mühe haben, einen Bankkredit zu bekommen. Ein Arbeitsloser, so ist die raue Wirklichkeit, braucht gar nicht erst nachzufragen. Auch achtet die Bank darauf, dass das frei verfügbare Einkommen mindestens die Lebenshaltungskosten des Bauherren oder Immobilienkäufers deckt. So sollten für Einzelpersonen 750 Euro, für ein Ehepaar 1000 Euro und für jedes weitere Kind 200 Euro noch zum Leben vorhanden sein.
Deshalb kommt dem Eigenkapitalaufbau immer größere Bedeutung zu. Als Sparformen kommen Anlagen in Frage, die nicht mehr dem Auf und Ab der Aktienmärkte ausgesetzt sind. Das bedeutet zu Recht eine Renaissance des Bausparens. Bemerkenswert sind auch neue, sozial ausgerichtete Ansätze, über eine genossenschaftliche Beteiligung das Eigenkapital für eine Wohnung aufzubauen.
Wichtige Hürden nehmen
Hier muss nicht mehr jahrelang mit dem Einzug gewartet werden. Schon in der Ansparphase kann dem Genossenschaftsmitglied die Wohnung zur Nutzung überlassen werden (www.wohnsparen.de). Schwankende Kapitalanlagen mit nennenswertem Aktienanteil sollten Bauherren oder Käufer nur in Betracht ziehen, wenn das Sparziel zehn oder mehr Jahre beträgt.
Hat man die Hürde von mindestens 20 Prozent Eigenkapital genommen, gilt es sich den möglichst günstigen Kreditzinssatz zum richtigen Zeitpunkt zu sichern. Sechs bis neun Monate kostenlose Bereitstellung des Darlehens bieten Banken und Finanzvermittler durchaus an. Danach werden pro Monat in der Regel 0,25 Prozent der Darlehenssumme als Bereitstellungszinsen berechnet. Bei einem Jahr zusätzlicher Bereitstellung des Kredits würden drei Prozent der Kreditsumme als weitere Belastung anfallen. Eine Alternative ist das „Forward-Darlehen“, das einige Banken und Internetvermittler anbieten. Hier werden auch die Anschlussfinanzierer angesprochen. Der Darlehenszins erhöht sich pro Monat bis zum Auszahlungstermin um 0,025 Prozent. Das macht pro Jahr 0,3 Prozent Zinsaufschlag aus, der Jahr für Jahr über die Zinsfestschreibungszeit bezahlt wird. Besonders vorteilhaft ist natürlich, wenn die Bank, wie zum Beispiel die Ing-Diba ( www.ing-diba.de) auch beim „Forward-Darlehen“ die bereitstellungsfreie Zeit von drei Monaten anrechnet. Dann ist dieses Darlehen günstiger. Ansonsten ist das Darlehen mit einer bereitstellungsfreien Zeit von sechs oder mehr Monaten dem Forwarddarlehen vorzuziehen.
Elgin Gorissen-van Hoek
Öffentlich vereidigte Sachverständige für Private Baufinanzierung, Puchheim
