Es gilt der alte Maklerspruch: Lage, Lage Lage. Immobilienfinanzierung (2)
Entscheidend sind Qualität und Rentabilität/ Eine unabhängige Objekt- und Renditeanalyse erspart böse Überraschungen (2)
Die größte Teil des Vermögens der Deutschen liegt in Immobilien. Eine Studie der Commerz Financial Management belegt, dass vermögende Privatkunden fast 60 Prozent ihres Vermögens in Immobilien, und hierbei fast ausschließlich in Einzelobjekte investiert haben. Sein überschüssiges Geld in eine Immobilie zu investieren, ist sicherlich immer noch lohnenswert. Doch bei der Auswahl des Objektes sollten Faktoren wie Größe, Ausstattung, Erreichbarkeit und Wohnumfeld stimmen. Auf mittlere und lange Sicht sollte vor allem darauf geachtet werden, dass die Wohnimmobilien auf die Bedürfnisse einer alternden Gesellschaft zugeschnitten ist.
Zunächst geht es wie bei jeder Kapitalanlage um die Rendite des Investments. Von Beginn an können die Werthebel richtig gestellt werden und der Einkauf, das Management und der Verkauf der Immobilie mit professioneller Beratung und Unterstützung erfolgen. Ein wachsendes Interesse vermögender Privatkunden an einem professionellem Portfolio- und Immobilienmanagement beobachtet Jürgen Schäfer, der bei Feri Wealth Management für den Bereich Immobilien zuständig ist (www.feri-finance.com) „Es reicht eben nicht, einen Hausverwalter einzustellen. Er kann und wird die möglichen Chancen zur Renditesteigerung nicht ausnutzen.“ Ein aktives Immobilienmanagement verlangt eindeutige Ziele, laufende Überprüfung der Optimierungsmöglichkeiten, Kontrolle, genügend Manpower und das nötige Knowhow. Wenn zudem auf eine langjährige Erfahrung und ein funktionierendes Expertennetzwerk gesetzt werden kann, ist das beruhigend. Der Investor sollte sich unbedingt nach einem unabhängigen Vermögensverwalter umsehen, der nicht gleichzeitig den Verkauf von Immobilien oder Finanzierungen betreibt.
Zu oft verlassen sich Anleger bei ihrer Kaufentscheidung auf Allgemeinplätze. Dazu gehört die Mär, dass Immobilien keine besonderen Risiken in sich bergen, und dass man mit Immobilien auf die Dauer nichts verlieren kann. Viele Anleger in den neuen Bundesländern mussten in den vergangenen Jahren für diese leichtfertig verinnerlichte Annahme Lehrgeld in erheblicher Höhe zahlen.
Deshalb gehören vor dem Kauf alle Zahlen auf den Tisch. Für die Instandhaltungskosten ist ein realistischer Ansatz von mindestens 0,5 Prozent der Neubaukosten jährlich zu veranschlagen. Mietausfallzeiten durch Leerstand und Mieterwechsel können mit einer Rücklage in Höhe von zwei Prozent der Jahresnettomiete zeitweise aufgefangen werden. Die Berechnung der Rendite unter Berücksichtigung der Finanzierung und der steuerlichen Situation kann von einem Baufinanzierungssachverständigen vorgenommen werden. Es gilt die betriebswirtschaftlichen Kennzahlen eines Objektes zuvor exakt zu analysieren und möglichst zu optimieren. Eine unabhängige Beratung, die sich allemal lohnt.
„Man sollte in zukunftsfähige Immobilien investieren“, empfiehlt Schäfer, „die auch in vielen Jahren noch vermietbar sein werden.“ Dabei beeinflusse die demographische Entwicklung hinsichtlich Bevölkerungsrückgang und Überalterung in den nächsten zwanzig Jahren vor allem das qualitative Angebot. Die Wohnungsanlagen müssen auf die Anforderungen älterer Menschen zugeschnitten sein. Wichtiger denn je wird es für die Kapitalanleger sein, mit Hilfe fundierter Wirtschaftsprognosen zu erkennen, welche Standorte zukünftig prosperieren. Dazu hat die Feri Research GmbH ein Rating der deutschen Städte bis zum Jahr 2013 entwickelt, das sowohl das Potential einer Stadt als auch die Risikoaspekte untersucht. Was nutzt eine Wohnung in Rostock mit einer Mietrendite von 7,9 Prozent, wenn durchschnittlich 19,4 Prozent der Wohnungen leer stehen? Im Segment Eigentumswohnungen schneiden Hamburg, Köln, München, Main-Taunus-Kreis und Wiesbaden mit dem Spitzenrating von „A“ ab. Bei den Wohnimmobilien allgemein rutscht Wiesbaden etwas nach hinten und Düsseldorf ist bei den ersten fünf Spitzenplätzen dabei.
Was oft vergessen wird, ist eine gründliche Besichtigung der Immobilie. Bei älteren Objekten sollte ein Sachverständiger mitgenommen werden und die Bauqualität begutachten. Steuervorteile werden Investoren in absehbarer Zeit nicht mehr zu falschen Kaufentscheidungen verführen. Dafür sorgen die leeren Kassen des Bundes.
Elgin Gorissen-van Hoek
Vereidigte Sachverständige für Private Baufinanzierung in Puchheim/München
