Ich habe mir drei Baufinanzierungsangebote machen lassen. Zu welchem würden Sie tendieren?
Alexander M., München
Variante A
Betrag: Bankdarlehen 212000
Zinssatz 4,57%
Tilgung 1,00%
Rate 984,03 €
Laufzeit ca.37,8 Jahre
Variante B
Betrag: KfW 50000
Zinssatz 4,20%
Tilgung 1,78%
Rate 249,18 €
Laufzeit 30 Jahre
Betrag: Riester 50000
Zinssatz 4,10%
Tilgung 2,5%
Rate 295,83 €
Laufzeit 22 Jahre
Betrag: Bankdarlehen 112000
Zinssatz 4,57%
Tilgung 1,00%
Rate 520,00 €
Laufzeit ca.37,8 Jahre
Variante C
Betrag: KfW 50000
Zinssatz 4,20%
Tilgung 1,78%
Rate 249,18 €
Laufzeit 30 Jahre
Betrag: Bankdarlehen 162000
Zinssatz 4,57%
Tilgung 1,00%
Rate 752,00 €
Laufzeit ca.37,8 Jahre
Antwort
Bei jedem Darlehen sind die Zinsen für eine bestimmte Zeit festgeschrieben. Zum Beispiel für 10 Jahre. Oder – bei den derzeit niedrigen Zinsen wäre auch sinnvoll, für 15 oder 20 Jahre. Sie können immer nach 10,5 Jahren aus dem Darlehen aussteigen und tilgen oder beliebig zu einer anderen Bank wechseln.
Das bedeutet zunächst, dass die oben genannten Raten nur für 10 oder 15 Jahre in der Höhe fest sind, danach hängt die Ratenhöhe insbesondere von den dann gültigen Zinssätzen ab. Wenn man in der ersten Festschreibungszeit eine Tilgung von 1,78 % wählt, fällt die Restschuld nach 10 Jahren geringer aus als bei einem Tilgungssatz von nur 1 %. Und damit sinkt das Risiko enorm, bei Auslaufen der Zinsbindung dann vielleicht hohe Zinsen kaum tragen zu können.
Für das selbst bewohnte Haus gilt, dass man möglichst schnell tilgen sollte. Wenn man die höhere Belastung tragen kann, sollte man auch wegen der günstigen KfW-Mittel Variante C wählen. Die KfW- Darlehen werden auch nach der Zinsfestschreibung erneut billiger sein als der Marktzins.
Bei der Variante B scheint ein Wohnriester-Darlehen oder ein Wohnriester-Bausparvertrag dabei zu sein. Hier muss man wissen, dass man zwischen dem 60. und dem 68. Lebensjahr bis zum 85. Lebensjahr das sogenannte Wohnförderkonto versteuern muss. Das heißt, man zahlt zusätzliche Steuern, obwohl man vielleicht nur eine Rente bezieht. Einen viel größeren Nachteil sehe ich aber darin, dass man immer im Eigenheim wohnen muss und nicht einfach verkaufen und in eine Mietwohnung wechseln kann. Denn dann müssten die Riesterzulagen und die Tilgungsbeiträge zurück gezahlt werden. Und das können mehrere 10 000 Euro sein. Das Geld muss man bis dahin angespart haben. Nur wenn man alle Einschränkungen von Wohnriester kennt und tragen möchte, sollte man Wohnriesterverträge in eine Finanzierung einbinden! Lassen Sie sich zu allen „Störfällen“ – was passiert bei Verkauf, Tod, Umzug, Scheidung, Pflegefall – und zu der Entwicklung des zu versteuernden Wohnförderkontos beraten!
Wenn Sie kein Wohnriester wollen, erhöhen Sie in Alternative C die Tilgung beim KfW-Programm. Bei dem Wohneigentum-Programm kann die 20-jährige Variante gewählt werden. Sinnvoller ist es aber, bei dem großen Bankdarlehen die Tilgung auf 1,5 % (statt 752 € dann 819,45 € im Monat) oder 2 % (886,95 € im Monat) zu erhöhen.
