Klug Verhandeln
Neue Beleihungsverordnung verteuert die Baufinanzierung. Nicht jedes Angebot, das niedrig aussieht, kostet auch wenig.
„Beleihungswertermittlung“ heißt das aktuelle Zauberwort bei den Banken. Dieser umständliche Begriff geht auf die neuen Vorschriften der Beleihungswertermittlungsverordnung der Bankenaufsicht (BaFin) zurück. Die sind bereits seit 1. August gültig und haben höhere Kosten für Bauherren und Investoren zur Folge. Auch verlangen die Kreditinstitute von sofort an mehr Eigenkapital von ihren Kunden. Das Zinsangebot einer Bank für Bauherren oder Investoren basiert auf einem inzwischen ausgefeilten Bonitätscheck, der auf die Einkunfts- und Vermögenssituation abstellt, sowie auf Risikoabwägungen. Beides hat sich kurz vor Inkrafttreten der Basel II-Vorschriften verschärft. Als weiterer Filter kommen nun die strengeren und kostspieligeren Regeln der Beleihungsverordnung hinzu. Hievon betroffen sind alle Hypothekenbanken, Landesbanken und Sparkassen, die Pfandbriefe herausgeben, um Geld für Darlehensausleihungen zu beschaffen.Der Beleihungswert der Immobilie wird benötigt, um die Höhe des grundbuchlich gesicherten Hypothekendarlehens festzulegen. Er bildet die unterste Preisgrenze für einen Verkauf der Immobilie, die unabhängig von konjunkturellen und spekulativen Einflüssen in den nächsten 30 Jahren erzielt werden kann. Kredite dürfen aber nur bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes als Sicherheit für Hypotheken-Pfandbriefe verwendet werden.
Bisher ermittelten die Banken nach einem internen mit der Bankenaufsicht abgestimmten Regelwerk den Beleihungswert einer Immobilie. Neu ist nicht nur, dass ab einem Darlehen von 400 000 Euro ein Beleihungsgutachten von einem ausgebildeten, unabhängigen Gutachter zu erstellen ist, sondern die Bank zieht auch bei einer Beleihung von sofort an mindestens zehn Prozent des Kaufpreises der Immobilie als Sicherheitsabschlag ab. Liegt zum Beispiel der Kaufpreis einer selbst genutzten 100-Quadratmeter-Wohnung in sehr guter Wohnlage bei 444 000 Euro bekommt der Kunde von der Bank nur einen Kredit von maximal 400 000 Euro als grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen.
Den günstigeren Zinssatz im ersten Rang erhält der Kreditnehmer dann jedoch nur für 60 Prozent des Darlehens – also für höchstens 240 000 Euro. Als Eigenkapital verlangt die Bank in diesem Fall bis zu 90 000 Euro. Das sind die Nebenkosten von 25 000 bis 45 000 Euro (fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises) und die zehn Prozent des Sicherheitsabschlags von 44 400 Euro. Im zweiten und dritten Rang kann der Kunde jeweils weitere 80 000 Euro aufnehmen. Dabei erhöht sich jedoch der Zinssatz – je nach Verhandlungsgeschick des Darlehensnehmers – um weitere 0,2 bis ein Prozent pro Rang. Es gilt bei der Bank zuerst über den zweiten und dritten Rang zu verhandeln und nicht nur den „Schaufensterzins“ für den Kredit im ersten Rang im Auge zu behalten. Die Gutachterkosten sind per Gesetz nicht im Effektivzins enthalten.
Auch hier muss der Bauherr möglichst klug verhandeln. Noch restriktivere Vorschriften hinsichtlich des Beleihungswertes unterliegen ab sofort auch Kapitalanleger, die ein Mietshaus oder eine Eigentumswohnung finanzieren oder umschulden wollen. Der Beleihungswert fällt noch niedriger aus. Das kann bis zu 100 000 Euro ausmachen. Tipp: Die Zinskonditionen im ersten, zweiten und dritten Rang genau durchrechnen und vergleichen.
Elgin Gorissen-van Hoek, Puchheim/München
Öffentlich vereidigte Sachverständige für Private Baufinanzierung
