Mehr Verständnis für Häuslebauer
Der Wegfall der Eigenheimzulage sollte nicht zu Panikkäufen animieren. Baugesellschaften sind dabei, sie einzupreisen
Es geht nicht um Peanuts. Häuslebauer oder Anleger in Immobilien müssen am 1.1.2006 Einschnitte hinnehmen. Die neue Bundesregierung schafft die Eigenheimzulage und die degressive Abschreibung ab.
Bei der Eigenheimzulage stehen ab Januar bei einer Familie mit zwei Kindern 22 800 Euro für acht Jahre auf dem Spiel. In Ballungsgebieten wie München mit traditionell höherem Preisniveau war die Eigenheimzulage häufig die Basis des Eigenkapitals des Bauherren oder Käufers. Der Wegfall dieser staatlichen Förderung sollte jetzt nicht zu Panikkäufen animieren. Da und dort ist die Eigenheimzulage von Baugesellschaften bereits zum größten Teil in den Verkaufspreis eingearbeitet worden.
Aber alle, die ein konkretes Objekt bereits ausgesucht, ihre Finanzierung gesichert haben und vor dem Abschluss eines Kaufantrages oder der Eingabe der Baugenehmigung stehen, sollten sich beeilen. Denn wer noch vor dem 31.12.2005 handelt, sichert sich für volle acht Jahren die Eigenheimzulage. Ein wichtiger Vorteil: Mit einem Eigenheimzulagedarlehen erhält die Musterfamilie mit zwei Kindern bis zu 17 000 Euro vorab, wenn sie die Eigenheimzulage für die nächsten sieben Jahre an die Bank abtritt. Dieser Betrag reicht oft aus, um die Nebenkosten vollständig zu begleichen.
Kann der Käufer oder Bauherr in diesem Jahr nicht mehr einziehen, sollte er beim Notar den Eigentumsübergang erst im nächsten Jahr vereinbaren. Damit gerät er nicht in die Neujahrsfalle und verliert nicht die erste Zulage. Ist keine Baugenehmigung sondern ein Bauantrag einzureichen, ist auch hier das Datum der Abgabe maßgebend. Wo weder Baugenehmigung noch Bauantrag erforderlich sind, muss der Bauherr nach außen erkenntlich machen, dass er mit dem Bauvorhaben begonnen hat.
Pläne überdenken
Nach dem Wegfall der Eigenheimzulage sind die Finanzierungsinstitute gefragt, die Bonitätskriterien hinsichtlich des Eigenkapitals zu überdenken. Ansonsten könnten Immobilien für Durchschnittsverdiener mangels Eigenkapital unerschwinglich werden. Finanzierungsprofis signalisieren bereits Verständnis für Häuslebauer. Robert Haselsteiner, Vorstand der Interhyp AG: „Wenn jemand ein gutes Gehalt mitbringt, sollte es heute kein Problem mehr sein, eine Vollfinanzierung zu erhalten. Die dann fälligen Zinsaufschläge sind auch nicht so dramatisch, wie manche Hausbanken ihren Kunden Glauben machen wollen.“
Erklärtes Ziel der neuen Regierung ist es, das selbstgenutzte Wohneigentum ab 2007 besser in die geförderte Altersvorsorge einzubinden. „Es entspricht dem Gleichheitsgrundsatz, wenn das private Eigenheim mindestens ebenso gefördert wird wie der Kapitalaufbau fürs Alter“, konstatiert Andreas Zehnder vom Verband der Privaten Bausparkassen. „Damit ist einem Bauherrn oder Wohnungskäufer heute mehr geholfen als die Entnahmemöglichkeit aus der Riester-Rente.“ Bis jetzt konnten Vermieter, die im Jahr der Fertigstellung die Eigentumswohnung erwarben, die degressive Abschreibung nach dem Einkommensteuergesetz nutzen. Innerhalb der ersten zehn Jahre profitierte der Vermieter davon, 40 Prozent der Gebäudekosten steuermindernd abzusetzen. In den folgenden acht Jahren machte er noch 2,5 Prozent jährlich geltend und anschließend 1,25 Prozent über 32 Jahre.
Nach der Streichung der degressiven Abschreibung verteilt der Anleger die Abschreibung des Gebäudes gleichmäßig mit zwei Prozent über 50 Jahre. Bei einer Vergleichsrechnung für einen Investor, der eine 65 Quadratmeter-Wohnung in der Nähe von Stuttgart kaufen will, tritt der Nachteil der verminderten Abschreibung deutlich zu Tage. Der Kaufpreis von 162 500 Euro soll über 20 Jahre finanziert werden, die Nebenkosten von 8250 Euro werden aus dem Eigenkapital bezahlt. An die Bank überweist der Anleger jeden Monat 1042 Euro. Von den monatlichen Mieteinnahmen von 615 Euro sind noch 82 Euro für Instandhaltung und Verwaltung abzuziehen. Unterstellt man, dass die Wohnung nach 20 Jahren nur zum Einstandspreis verkauft werden könnte, freute sich der Investor mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von 42 000 Euro bisher über eine jährliche Rendite von 3,3 Prozent nach Steuern. Rechnet man aber mit der Zwei-Prozent-Abschreibung, verschlechtert sich die Rendite um einen ganzen Prozentpunkt auf 2,3 Prozent.
Niedrige Renditen
Um den Nachteil der linearen Abschreibung auszugleichen, müsste der Investor von Beginn an eine um 14 Prozent höhere Miete von 10,82 Euro pro Quadratmeter durchsetzen. Was ihm kaum gelingen wird. Viele potenzielle Immobilienanleger werden bei dieser spärlichen Rendite zukünftig einem stressfreien Tagesgeldkonto mit mindestens gleicher Rendite den Vorzug geben. Zudem verunsichert Investoren die im Koalitionsvertrag angekündigte Besteuerung von Kapitalerträgen und privaten Veräußerungsgewinnen. Aus Hessen kam jetzt der Vorschlag einer generellen Abgeltungssteuer von 17 Prozent auf alle Zinsen, Dividenden und Veräußerungsgewinne. Die schlechten Nachrichten für Immobilienbesitzer nehmen kein Ende.
Elgin Gorissen-van Hoek, Puchheim/München
Öffentlich vereidigte Sachverständige für Private Baufinanzierung
