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Grunderwerbsteuer und Maklerkosten

Höhere Grunderwerbsteuer und Maklerkosten schlagen mit mehr als 13 Prozent zu Buche

Ein einheitlicher Steuersatz in Deutschland für die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent ist schon längst Vergangenheit. Angesicht knapper Haushaltskassen finden immer mehr Länder eine zusätzliche Einnahmemöglichkeit. Erst hatte Berlin im Jahr 2007 mit einer Anhebung auf 4,5 Prozent begonnen, da zog Hamburg 2009 und Sachsen-Anhalt 2010 mit 4,5 Prozent nach. Den alten Steuersatz von 3,5 Prozent behalten nur noch Bayern, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen. Den Spitzenplatz nehmen Brandenburg und Thüringen mit 5 Prozent ein. Bei sechs Bundesländern ist eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer auf bis zu 5 Prozent schon geplant und beschlossen. Darum gehört zu einer qualifizierten Kostenschätzung für den Immobilien- oder Grundstückskauf eine genaue Aufstellung der Kaufnebenkosten. Dazu zählen die Notarkosten und Gebühren für das Grundbuchamt für den Eigentümerwechsel und die Bestellung einer Grundschuld, die Grunderwerbsteuer sowie eine eventuelle Maklerprovision. Während die Kosten für Notar und Grundbuchamt einheitlich geregelt sind, unterscheidet sich die Höhe der Grunderwerbsteuer und der Maklerprovision je nach Bundesland. Hier werden einschließlich Notar und Grundbuchkosten in Brandenburg und Berlin mittlerweile fast 13,5 Prozent fällig. Rechnet man mit einem Kaufpreis von beispielsweise 300000 Euro, schlagen die Kaufnebenkosten mit immerhin zusätzlich 40380 Euro zu Buche. Kalkulieren muss der Käufer also deshalb mit Gesamtkosten von 340380 Euro. Will der Käufer noch vor der Grunderwerbsteuererhöhung ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen, sollte der rechtswirksame und notariell beurkundete Kaufvertrag vor dem Stichtag abgeschlossen werden. In Nordrhein-Westfalen wäre das bereits der 1.10.2011 und in Schleswig-Holstein der 1.1.2012, wenn das Gesetz wie beschlossen in Kraft tritt. Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück oder das Gebäude an, nicht auf mitverkaufte Einrichtungen. Nicht grunderwerbsteuerpflichtig ist ebenfalls die zu übernehmende Instandhaltungsrücklage bei einem Wohnungskauf. Auch hierfür sollten die Kosten im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden, dann achtet das Finanzamt auf die korrekte Steuer. Doch hier ist Vorsicht geboten, wenn das Eigenkapital knapp ausfällt: Möbel und Instandhaltungsrücklage stellen für Banken keine beleihungsfähigen Kosten dar und müssen mit Eigenkapital bezahlt werden. Eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer findet bei Verkäufen zwischen Verwandten in gerader Linie, also etwa zwischen Eltern und Kindern sowie bei Ehegatten statt. Geschwister profitieren indes nicht von der Grunderwerbsteuerbefreiung.

Nachvollziehbare und Transparente Berechnungen

Mit dem neuen Urteil zur Nichtabnahmeentschädigung und Vorfälligkeitsentschädigung bei Hypothekendarlehen vom 7. November 2000 (AZ: XI ZR 27/00) lenkte der BGH in die richtige Richtung. Nicht erst seit dem ersten Grundsatzurteil vom 1.7.1997 präferierten Banken und Kreditnehmer verschiedene Berechnungsmethoden und bemühten deshalb zahlreiche Gerichte. Das neue Urteil gibt in wesentlichen Punkten Konsens vor.

Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sieht der BGH zwei Berechnungsmethoden, die Aktiv-Aktiv- und die Aktiv-Passiv-Methode vor. Bei der am häufigsten angewandten Berechnungsmethode, dem Aktiv-Passiv-Tausch, vergleicht die Bank den im Darlehensvertrag vereinbarten zukünftigen Zahlungsstrom aus Zins, Tilgung und Restschuld mit den Erträgen einer Wiederanlage in Bankschuldverschreibungen. Dabei bestimmt die Differenz dieser Erträge die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

Anhand eines vereinfachten Modells werden die finanzmathematischen Rechenschritte vorgestellt, um in drei Tabellen dem Darlehensnehmer eine verständliche Vorfälligkeitsberechnung vorlegen zu können. Es ist zunächst der vertragliche Verlauf eines Darlehens abgebildet, das am 30.12.2000 eine Restschuld von 100.000 Mark aufweist. (vgl. Tabelle 1) Der Nominalzins beträgt 10 Prozent, die Tilgung ebenfalls 10 Prozent und die Raten von DM 20.000 werden jährlich nachträglich gezahlt. Die Verrechnung von Zins- und Tilgung erfolgt zu den Zahlungsterminen einmal jährlich. Am Ende des dritten Jahres beträgt die Restschuld 66.900 Mark.

Darlehensbetrag	DM 100.00
Auszahlung	100%
Nominalzins	10%
Tilgung	10%
Ratenhöhe	DM 20.000
Zahlungsweise	30.12 jedes Jahr
Zins-u. Tilgungsverrechnung	30.12 jedes Jahr

Bei Nichtabnahme oder vorzeitiger Rückzahlung zum 30.12.2000 entgeht der Bank ein Zahlungsstrom aus drei Raten zu 20.000 Mark und einer Restschuld zu 66.900 Mark. Mit den Rückzahlungsbeträgen soll die Bank in die Lage versetzt werden, den Verlust aus dem kalkulierten Zahlungsstrom zu kompensieren. Die Renditen für Bankschuldverschreibungen liegen meist niedriger als der Effektivzins des gegebenen Darlehens, so dass die Vorfälligkeitsentschädigung diese Lücke schließen soll.

Zins und Tilgungsplan ab Kündigung

Datum	Restschuld	Rate/Restschuld	Zins	Tilgung
30.12.00	100.000
30.12.01	90.000	20.000	10.000	10.000
30.12.02	79.000	20.000	9.000	11.000
30.12.03	66.900	66.900	7.900	12.100
30.12.03	0	0	0	66.900

Barwertvergleich zeigt Zinsschaden

Für die erste Rate am 30.12.2001 in Höhe von 20.000 Mark müsste die Bank 20.000 Mark anlegen. Da die Rate mit 10 Prozent jährlich verzinst wird, ist ein geringerer Anlagebetrag erforderlich, der durch Abzinsung ermittelt wird. Die Berechnung der Abzinsung erfolgt anhand folgender Formel:

Barwert = Rate . ( 1 : (1 + P/100)n)

Dabei ist P der relative Zinsfuß, hier also 10 Prozent. Die Variable n steht für den jeweiligen Zahlungstermin ab Ablösedatum, hier für den ersten Zahlungstermin nach einem Jahr, Ergebnis damit 1.

Abgezinst auf den Ablösezeitpunkt 30.12.2000 ergeben sich 18.181,82 Mark. Für das erste Jahr erhält die Bank bei Wiederanlage in Bankschuldverschreibungen jedoch nur 5,0 Prozent. Der Barwert beträgt 20.000 geteilt durch 1,05 also 19.047,62 Mark. Obwohl die Renditen mit Laufzeiten von einem bis zehn Jahren in der Bundesbankstatistik und den Wirtschaftsteilen großer Tageszeitungen als Effektivzinsen ausgewiesen werden, dürfen sie gleichwohl für die Berechnung als Nominalzins herangezogen werden. Diese Berechnung benachteiligt den Darlehensnehmer nicht. Die Differenz der Barwerte von 19.047,62 zu 18.181,82 ergibt den Zinsschaden von 865,80 Mark.

Ermittlung des Zinsschadens

Datum	Rate/ Restschuld	Diskontiert mit Darlehens-nominalzins	Nominalzins Wiederanlage	Diskontiert Nominalzins Bankschuld Verschr	Differenz Jährliche Zinsschaden
30.12.01	20.000	18.181,82	5,0	19047,62	865,80
30.12.02	20.000	16.528,93	5,5	17.969,05	1440,12
30.12.03	20.000	15.026,30	6,0	16.792,39	1.766,09
30.12.03	66.900	50.262,96	6,0	56.170,53	5.907,57
Summe		100.000,01		109.979,59	9.979,58

Die Ermittlung des Zinsschadens der zweiten Rate am 30.12.2002 erfolgt analog durch Vergleich der Barwerte, wieder abgezinst mit dem Darlehenszins von 10 Prozent und der Rendite der Bankschuldverschreibung von 5,5 Prozent. Da diese Rate erst in zwei Jahren anfallen würde, ist sie über zwei Jahre abzuzinsen. Im zweiten Jahr beträgt der Zinsschaden der Bank 1.440,12 Mark, im dritten Jahr ist neben der Rate noch die Restschuld abzuzinsen. Hier entsteht der Bank ein Zinsschaden in Höhe von 7.673,66. Die Summe der drei Zinsdifferenzen beträgt 9.979,58 Mark und wird noch um Abschläge für Risiko- und Verwaltungskosten vermindert. Im Urteil führt der BGH aus, dass der Risikoabschlag gemäß § 287 ZPO zu schätzen ist. Bei der bankenüblichen Zinsmargenkalkulation für den 2. Rang, d.h. für den Darlehensbetrag, der 54 Prozent des Kaufpreises übersteigt, erfolgt ein Risikozuschlag zwischen 0,15 bis über 0,7 Prozent. Das Urteil zitiert ausschließlich Entscheidungen mit Abschlägen in der Größenordnung von 0,0014 bis 0,06 Prozent, die für Darlehen im 1. Rang kalkuliert werden können.

Risikoabschlag nicht vom Abzinsungszins

Als fehlerhaft bezeichnet der BGH die Methode, den Abzinsungssatz um die ersparte Risikovorsorge zu kürzen. Deshalb wird in einem weiteren Rechenschritt (vgl. Tabelle 3) die Ermittlung der entfallenen Kosten zu jedem Zahlungstermin vorgenommen.

Risiko und Verwaltungsabschlag

Risikokostenabschlag: 0,06 % der jeweiligen Restschuld

Verwaltungskosten: 120 DM pro Jahr

Datum	Abzinsungsatz	Risikokosten	Risikokosten abgezinst	Verwaltungskosten	Verwaltungskosten abgezinst	Jährliche Abschlag
30.12.01	5,0	60,00	57,14	120,00	114,29	171,43
30.12.02	5,5	54,00	48,52	120,00	107,81	156,33
30.12.03	6,0	47,40	39,80	120,00	100,75	140,55
Summe			145,46		322,85	468,31

Die ersparten Risikokosten betragen im Beispiel 0,06 Prozent der jeweiligen Restschuld. Am 30.12.2001 werden 60 Mark, 0,6 Prozent von 100.000 Mark, mit der Rendite der Bankschuldverschreibung für ein Jahr auf 57,14 Mark abgezinst. Die Restschuld im 2. Jahr war auf 90.000 Mark gesunken. Die Risikokosten vermindern sich ebenfalls und betragen 54 Mark und auf 2 Jahre mit 5,5 Prozent abgezinst noch 48,52 Mark. Zum 3. Zahlungstermin betragen die Risikokosten 47,40 Mark, die über 3 Jahre mit 6,0 Prozent abgezinst den Barwert von 39,80 Mark ergeben.

Verwaltungskosten mit absoluten Beträgen

Die Kürzung um Verwaltungskosten erfolgt mit absoluten Beträge und nicht mehr prozentual. Es werden hier jährlich 120 Mark angesetzt, die wiederum mit gestaffelten Renditen auf den Ablösezeitpunkt abgezinst werden. Die Summe der abgezinsten Risikokosten beläuft sich auf 145,46 Mark, die Summe der abgezinsten Verwaltungskosten beträgt 322,85. Um diese Beträge ist der Schaden von 9,979,58 zu kürzen, so dass der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 9.511,27 zusteht. Darüber hinaus kann die Bank Bearbeitungsgebühren geltend machen, die zwischen DM 200 und 300 Mark liegen.

Schlussabrechnung

Zinsschaden aus Wiederanlage	9.979,58
Abschlag für entfallenes Risiko	-145,46
Abschlag für entfallene Verwaltung	-322,85
Vorfälligkeitsentschädigung	9.511,27
Bearbeitungsgebühr	200,00
Ablösebetrag	9.711,27

Mit der vorgestellten Berechnungsmethode sind die Vorgaben des BGH erfüllt, der ausdrücklich die Transparenz und Nachvollziehbarkeit einer Vorfälligkeitsberechnung hervorhebt. Die Grundlagen der Computerberechnung sind so deutlich zu machen, dass eine Überprüfung möglich ist. Insbesondere sind die verwendeten Wiederanlagerenditen ihrer Art nach genau zu bezeichnen, um dem Kunden einen Vergleich mit den veröffentlichten Renditen der Bankschuldverschreibungen zu ermöglichen. Die Ratenzahlungen bei Hypothekendarlehen erfolgen meistens zum Monatsletzten, so dass die Berechnung für jeden Zahlungstermin und den jeweiligen Restschuldstand vollzogen wird. Im unterjährigen Bereich werden als Wiederanlagerenditen der Tagesgeldsatz, das Wochengeld und die Monatsgelder für einen, drei, sechs und neun Monate herangezogen. Für ein bis zehn Jahre sind die nach Laufzeit gestaffelten Renditen anzusetzen. Gegen eine Interpolation der Zinssätze für die einzelnen Wiederanlagezeiträume hat der BGH keine Bedenken. Mit der vorgestellten Methode kann die Bank ihren Vorfälligkeitsschaden plausibel nachweisen und bei ausreichender Erläuterung und Offenlegung ihrer Berechnungsparameter mit dem Darlehensnehmer eine einvernehmliche Lösung erreichen.

Auf die Gunst der Stunde setzen

Umschulden kann jetz sinnvoll sein. Verschiedene Varianten stehen zur Verfügung. Verhandeln bringt spürbare finanzielle Vorteile

Die Zinsen sind derzeit extrem niedrig. Wer früher teuer finanziert hat, kann prüfen, ob er Kredite ablösen kann. Das Urteil des Bundesgerichtshofs XI ZR 285/03 vom 30. November 2004 macht solche Ablösungen unter Umständen sogar lohnender als bisher. Selbst rückwirkend kann unter Umständen noch etwas heraus herausgeholt werden.

Ratenkredite können grundsätzlich nach einem halben Jahr mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Derzeit bieten Postbank und andere Institute sehr günstige und offenbar leicht verfügbare Ratenkredite an. Damit lassen sich alte Ratenkredite ablösen. Günstig sieht es auch bei variablen Krediten für Immobilien aus. Hier kann man ebenfalls nach drei Monaten aussteigen.

Komplizierter sind vorzeitige Ablösungen von Festzinsdarlehen bei Immobilien. Sie sind immer möglich, wenn die Zinsfestschreibungsfrist abläuft. Die dann fällige Absprache mit der Bank über den neuen Zins kann als Anlass genommen werden, um einen niedrigeren Kreditbetrag zu vereinbaren oder den Kredit ganz abzulösen. Dafür ist keine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu zahlen, selbst wenn die Laufzeit des Kredits (nicht die Zinsfestschreibung) ursprünglich viel länger vereinbart war. Ein Tipp: Immer, wenn die Zinsfestschreibung länger als zehn Jahre läuft, kann nach dem Gesetz, §489 BGB, jeder Kredit spätestens nach zehn Jahren mit einer sechsmonatigen Frist gekündigt werden.

Vorfälligkeitsentschädigung ist zu zahlen, wenn der Kreditnehmer tilgt, bevor die Zinsfestschreibungsfrist von Festzinskrediten beendet ist. Eine Entschädigung steht der Bank nach höchstrichterlicher Rechtsprechung zu, sofern sie bei der Wiederanlage zurückfließender Gelder in Hypothekenpfandbriefe nicht wieder so viel Zinsen bekommt wie ursprünglich aus dem Kredit. Bei den aktuell sehr niedrigen Zinsen ist regelmäßig von einem solchen Zinsschaden auszugehen.

Nach dem jüngsten Urteil des Bundesgerichtshofs fällt dieser Schaden nicht mehr so hoch aus, wie Banken ihn bislang in aller Regel berechnet haben. Selbst rückwirkend haben vorzeitige Hypotheken-Rückzahler Anspruch darauf, dass ihre Bank ihnen Auskunft gibt, wie sie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet hat. Nach dem neuen Urteil sind die Renditen wie PEX, DGZF oder bankeigene Renditen nicht zulässig, sondern nur noch die Bundesbankrenditen. Die Differenz kann 10 bis 40 Prozent zu Gunsten des Kunden betragen. Das sind je nach Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung schnell einige 1000 Euro, die von der Bank nachträglich erstattet werden müssen.

Die Frage der Verjährung der Erstattungsansprüche hängt davon ab, wann der Kunde von dem Anspruch auf Neuberechnung erfahren konnte. Die Verjährungsfrist beträgt ab dem 1.1.2002 zwar 3 Jahre. Jedoch konnte ein Darlehensnehmer erst nach der Veröffentlichung des Urteils auf der BGH-Homepage am 3.2.2005 von seinem Anspruch erfahren. Auch haben Gerichte noch im Jahr 2003 gegen die PEX-Renditen entschieden, so z.B. das Amtsgericht München (Az. 183 C 30672/01). Ansprüche aus 1993 und früher sind aber in jedem Fall verjährt.

Die vom Gericht vorgeschriebene günstige Berechnungsmethode ist nur anzuwenden, wenn der Kreditnehmer seine Immobilie verkauft hat und folglich die Baufinanzierung nicht mehr benötigt. Oder wenn die Bank es ablehnt, das bestehende Darlehen für die Immobilie – zu günstigem Zinssatz – zu erhöhen. In allen anderen Fällen vorzeitiger Tilgungen von Hypothekendarlehen können die Banken weiter wie gewohnt zu ihren Gunsten rechnen. In diesen Fällen kommt es darauf an, wie lange die Zinsen bei der Bank noch festgeschrieben sind und wann der Kreditnehmer allgemein wieder mit steigenden Zinssätzen rechnet. Je kürzer die Restfestschreibung und je früher die Zinswende erwartet wird, desto eher kann sich eine vorzeitige Tilgung auch dann rechnen, wenn eine Vorfälligkeitsent-schädigung gezahlt werden muss.