Frage:

Mich würde interessieren, ob Sie eine Investition in eine Wohnung mit KFW 40 QNG+ bei folgenden Rahmendaten lohnt und eine Veräußerung nach 10 Jahren mit Gewinn machbar wäre.
Mein zu versteuerndes Einkommen beträgt ca. 80.000 Euro. Die zu vermietende Wohnung mit 85 Quadratmetern liegt in Immendingen (BW) und soll inkl. Stellplatz 466.000 Euro kosten. Dazu kommen ca. 33.000 Nebenkosten. Es soll eine Kaltmiete von 1.250€ inkl. Stellplatz und Küche erzielt werden. Das Gebäude erreicht den KFW 40 QNG Plus Standard. Die Wohnung soll voll finanziert werden zu 107 Prozent. Es können sowohl die Sonderabschreibung nach § 7 b EStG als auch die degressive Afa nach § 7 Abs. 5a EstG in Anspruch genommen werden. Nach der vorliegenden Berechnung sollte anfangs ein leicht positiver Cashflow von ca. 200 Euro resultieren, nach 4 Jahren leicht negativ bis max.450 Euro pro Monat.

Antwort:

Zu dem Kauf der Neubau-Eigentumswohnung haben Sie ausführlich die Eckdaten der Investition genannt, die wahrscheinlich aus einer Berechnung des Verkäufers stammen und das lohnende Investment aufzeigen sollen. Grundsätzlich stellt die Berechnung des Verkäufers eine Verkaufsunterlage dar und kein Verkäufer haftet für diese Zahlen. Daher sollte diese Berechnung immer kritisch analysiert werden.

Beste Energieklasse attraktiv für Mieter

Wir nehmen einige Daten unter die Lupe und versuchen die Frage zu klären, ob sich die Investition lohnen kann. Das Gebäude wird in nach dem KfW-Standard Effizienzhaus 40 mit dem staatlichen Qualitätssiegel QNG PLUS für nachhaltiges Bauen errichtet und verspricht sehr niedrige Energiekosten- sicherlich ein Argument für viele Mietsuchende. Die Miethöhe und die Mietsteigerung stellen wesentliche Stellschrauben in einer Berechnung dar und sollten realistisch und erzielbar sein. Der Verkäufer rechnet vor, dass für die Wohnung von 85 qm Wohnfläche einschließlich eines Stellplatzes 1.250 Euro monatliche Mieteinnahmen erzielbar wären. Zieht man von den 1.250 Euro eine durchschnittliche Stellplatzmiete von 25 Euro pro Monat ab, so liegt die Miete bei 14,41 Euro je Quadratmeter.

Vergleich mit ortsüblicher Miete weist auf überhöhte Miete

Ein Vergleich mit der durchschnittlichen Miete in Immendingen, die im 4. Quartal laut Immobilienscout bei 9,00 Euro pro Quadratmeter liegt, zeigt einen satten Aufschlag von 60 Prozent. Die Miete pro Quadratmeter für Wohnungen mit einer sehr guten Energieklasse von A oder A + liegt selbst im höherpreisigen nahen Tuttlingen nur bei 10,00 bis 12,50 Euro. Eine Miete von 14,41 Euro erscheint überhöht und lässt demnach auch wenig Spielraum für weitere Mietsteigerungen zu. Was kann die Mietsteigerung rechnerisch bewirken? Eine eingerechnete Mietsteigerung ist ein starker Hebel. Bei 2,5 Prozent pro Jahr steigt die Summe der Mieteinnahmen in 10 Jahren bereits über 17.000 Euro an.

Vorsorgen für Mietausfälle

Für die Wohnung fallen monatlich 2.150 Euro für Zins und Tilgung und die nicht umlegbaren Nebenkosten an, die auch bei einem Mietausfall weiter getragen werden müssten. Hierfür empfiehlt sich, eine Rücklage von 2 bis 3 Prozent der Kaltmiete pro Monat aufzubauen, wenn bei einem Mietausfall die 2 150 Euro monatliche Kosten nicht durch das laufende Einkommen gedeckt werden könnten.

Hohe Abschreibungen für Neubau zur Vermietung

Für eine Vergleichsberechnung wurde ein Sollzins von 3,8 Prozent und monatlichen Bewirtschaftungskosten von 300,00 Euro bei nicht umlegbaren Nebenkosten von 130,00 Euro angenommen. Ein Tipp: falls die Wohnungsbaufirma mit dem KfW Programm Nr. 298 finanziert hatte, kann sie den Förderkredit mit 2,68 Prozent auf den Käufer übertragen. In den ersten vier Jahren locken hohe Abschreibungen nach § 7b Einkommensteuergesetz als Sonderabschreibung für Mietwohnungsbau mit 5 Prozent für 4 Jahre. Dazu kommt die degressive AfA für Neubauten nach § 7 Abs. 5a EstG von 5 Prozent auf den Restwert für 4 Jahre und danach für 46 Jahre 2,16 Prozent. So sind in den ersten vier Jahren Abschreibungsbeträge von 37 000 pro Jahr fallend bis auf 34 000 möglich. Über 10 Jahre zeigt sich jedoch, dass die Kosten für den Kapitaldienst und die nicht umlegbaren Nebenkosten um 21 400 Euro höher liegen als die Mieteinnahmen und die Steuervorteile.

Verkaufspreis nach 10 Jahren und Wertsteigerung

Ein Blick auf die gewünschte Wertsteigerung der Wohnung ist eher ernüchternd. Nach 10 Jahren sollten nicht nur der ursprüngliche Kaufpreis von 466.000 Euro sondern auch die Nebenkosten von 32.600 Euro, also 498 600 Euro erzielt werden. Dafür wäre eine Wertsteigerung von insgesamt 6,8 % notwendig. Da auch die Unterdeckung von 21 400 Euro ausgeglichen werden soll, müsste der Verkaufspreis auf 520 000 Euro klettern und die Wertsteigerung insgesamt 11,0 Prozent betragen. Laut Postbank Wohnatlas 2024 wird für den Landkreis Tuttlingen nur eine Steigerung über 10 Jahre von insgesamt 4,1 Prozent prognostiziert. Bei 4,1 Prozent Wertsteigerung läge der Verkaufspreis bei 485 500 Euro. Dann fehlten 34 500 Euro, um eine Rendite von 0,00 Prozent zu erreichen. Die Rechnung scheint nicht aufzugehen. Das bedeutet eine negative Rendite der Investition.

Traummiete von 17,10 Euro erforderlich

Das Risiko besteht, dass die anfängliche Miete von 14,41 Euro pro Quadratmeter nach Fertigstellung des Gebäudes in ein oder zwei Jahren nicht erzielt wird und Mietsteigerungen sich nicht im gewünschten Maße durchsetzen lassen. Liegt die Monatsmiete anfangs nur bei 1.250 Euro, dann steigt die Unterdeckung in 10 Jahren auf 36 300 Euro. Nach 10 Jahre sollte deshalb ein Verkaufspreis von 534 900 Euro erzielt werden. Das würde eine Wertsteigerung über 10 Jahre von 13,9 Prozent bedeuten. Diese Wertsteigerung erscheint in Immendingen nicht erzielbar. Ein weiterer Check zeigt: erst ab einer Miete von 17,10 Euro pro Quadratmeter würde eine positive Rendite erzielt. Dabei besteht schon ein Risiko, tatsächlich die höchste heute gefragte Miete zu erhalten.

Fazit nach Zahlen-Check

Für ein rentables Investment fallen die angesetzten Beträge in sich zusammen angesichts der Zahlen zu heutigen Mieten, Mietsteigerungen und eines notwendigen Verkaufspreises in 10 Jahren. Die Risiken sind klar erkennbar, dass diese schöne Berechnung nicht einmal mit Null Prozent Rendite aufgeht.