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Die Zinsen für Baugeld sind immer noch niedrig – worauf müssen wir noch achten

Ihre Baufinanzierung sollte langfristig, das heißt bis zu 30 Jahre tragbar sein, nicht nur bei dem heutigen niedrigen Zinsniveau. Kalkulieren Sie mit einer monatliche Belastung, wobei sie die Zinsen bei mindestens 10 Jahren Zinsfestschreibung, besser 15 oder 20 Jahre und mindestens 2 % Tilgung tragen können. Sonst dauert die Baufinanzierung länger als 30 Jahre.
Achten Sie auch auf die Möglichkeit, 5 Prozent Sondertilgung einbringenzu können und möglichst auch, den Tilgungssatz zwischen 1 und 5 oder 10 Prozent verändern zu können. Im Notfall haben Sie dann die Möglichkeit, die Zahlung an die Bank nach unten anzupassen oder bei Einkommenssteigerungen schneller ihr Haus zu tilgen. Prüfen Sie auch im ausgehändigten ESIS (Europäisches standardisiertes Merkblatt), ob keine Bearbeitungs-, Schätzkosten oder Kontoführungsgebühren berechnet werden.

Verbraucherkreditgesetz

Verbraucherkreditgesetz erschwert Kreditvergleiche

Wie kann es sein, dass der Effektivzins plötzlich niedriger als der Nominalzins ist, der auch nicht mehr Nominalzins sondern jetzt Sollzins heißt? Seit Juni dieses Jahres sind mit dem Verbraucherkreditgesetz neue Regeln zum Schutz von Kreditkunden in Kraft. Doch, was als Schutz gedacht war, entpuppt sich als verwirrende Aktion der Regierungskoalition, die viele Fragen offen lässt. Dabei sollte die Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie der EU nicht für weniger, sondern für mehr Transparenz sorgen. Die neue Richtlinie schreibt jetzt vorvertragliche Informationen (VVI) vor. Das gilt für Raten- und Überziehungskredite, findet aber auch für Immobiliendarlehen Anwendung.

Den Kunden, die sich um einen Kredit oder ein Darlehen für die Baufinanzierung bemühen, sollte mit der neuen Vorgabe, die im Justizministerium entwickelt wurde, Gutes widerfahren. Transparenz beim Effektivzins und bei der Vermittlerprovision wollte der Gesetzgeber dem Verbraucher angedeihen lassen. Doch schon beim Effektivzins herrscht jetzt größere Verwirrung als zuvor, weil eine Vergleichbarkeit der Angebote der Kreditinstitute nicht mehr gewährleistet ist. Positiv ist, dass jetzt in den Effektivzins eines Kredits alle Kosten mit eingerechnet werden. Dazu gehören die der Bearbeitung, die Schätzung, der Kontoführung bei obligatorischer Kontoeröffnung und die der Abschluss- und Verwaltungskosten einer gleichzeitig angeschlossenen Kapitallebens- oder Rentenversicherung. Auch die anteilige Abschlussgebühr eines Bausparvertrags bei Sofortfinanzierungen, der Ausgabeaufschlag und die Verwaltungskosten bei einem Fondssparplan zur Tilgung fließen mit ein. Die Kosten einer nicht obligatorischen Restschuldversicherung, die ebenfalls mitfinanziert werden, bleiben jedoch weiterhin unberücksichtigt. Problematisch ist jetzt, dass Banken die Kosten auf unterschiedliche Laufzeiten verrechnen. Nicht nur auf die Zinsfestschreibungszeit wie bisher, sondern manche auf die Gesamtlaufzeit. Das senkt den Effektivzins.

Vorteilhaft für den Kreditnehmer ist jetzt auch, dass er über die Höhe der Provision des Vermittlers exakt informiert werden muss. Die Liste der Ungereimtheiten und Nachteile der neuen gesetzlichen Regelung setzt sich mit der unterschiedlichen Behandlung der Offenlegung von Provisionen fort. Erfolgt die Beratung und Vermittlung direkt durch einen angestellten Bankmitarbeiter, muss die Provision, die der Bankangestellte erhält, nicht offen gelegt werden. Freie Vermittler müssen ihre Provision dem Kreditinteressenten ausdrücklich nennen. In die Effektivzinsberechnung gehen jedoch beide Provisionen ein.

Ein Honorar, das dem Kunden für eine Beratung berechnet wird, muss dagegen offen gelegt und vorab der Bank mitgeteilt werden. Das Honorar geht dann in die Effektivzinsberechnung ein. Es gibt jedoch Banken, die sich weigern, mit Honorarberatern zusammenzuarbeiten. An diesem Punkt versagt der Verbraucherschutz.

Tritt ein „Vertrauensmann“ oder „Tippgeber“ auf, ist die Sache wieder anders. Dann entfällt die Pflicht zur Aufklärung über die Zahlung an den Tippgeber. „Der Kunde erfährt nicht, in welcher Höhe die Tippgeber-Provision fließt“, kritisiert der vereidigte Sachverständige Ralf Nomrosky. „Der Verbraucher kann nicht davon ausgehen, wenn keine Provision genannt wird, dass auch keine Tippgeber-Provision fließt.“

Unklare Richtlinie

Den größten Wirrwarr veranstaltet die neue Richtlinie beim Effektivzins. Baufinanzierung laufen oft über 20 oder 25 Jahre, jedoch erstreckt sich die erste Zinsfestschreibungsperiode vielleicht nur über zehn Jahre. Üblicherweise findet sich im Vertrag der Passus, dass wenn keine neue Festzinsvereinbarung zu Stande kommt, das Darlehen variabel weiter verzinst wird. Dann hat sich der vermeintliche Anschlusszins für die restliche Laufzeit am heutigen variablen Zins zu orientieren. Das kann zu einem Effektivzins führen, der niedriger als der Nominalzins ist. Doch nicht alle Banken praktizieren das so, da sie den jetzigen variablen Zins nicht als mögliche Größe für den Anschlusszins in zehn Jahren sehen. Die meisten Darlehen laufen mit einem neu vereinbarten festen Sollzins weiter. Somit ist eine Vergleichbarkeit des Effektivzinses nicht mehr gegeben oder ist viel komplizierter geworden.

„Die neuen gesetzlichen Regelungen weisen viel zu viele Schlupflöcher für die Manipulation des Effektivzinses auf“, geht Nomrosky mit der neuen Regelung hart ins Gericht.

Sollzins – gebundener Sollzins – Nettodarlehensbetrag – Auszahlungsbetrag – Effektivzins

Am Tisch mit einem Bankberater ist es zumeist zu spät. Bevor sich ein Verbraucher um einen Baukredit bemüht, sollte er die wichtigsten Begriffe kennen, mit denen ihn der Berater konfrontiert. Redet dieser von einem Nominalzins, meint er den neuen „Sollzins“. Diese beiden Begriffe sind identisch. Kommt dann die Sprache auf den „gebundenen Sollzins“, meint der Berater den Nominalzins mit einer Zinsfestschreibung. Inhaltlich nicht deckungsgleich sind der „Nettodarlehensbetrag“ und der „Auszahlungsbetrag“. Verwundert stellt man fest, dass vom Nettodarlehensbetrag noch Gebühren oder Versicherungsbeiträge abgezogen werden können. Der Rest ist dann der Auszahlungsbetrag Kreditnehmer erhält. Der Auszahlungsbetrag muss aber nirgends genannt werden, obwohl der Bauherr nur mit diesem Betrag sein Haus bezahlen oder der Autokäufer sein Auto bezahlen kann. Fragt man einen Banker, was der Unterschied zwischen dem Gesamtkreditbetrag, dem Nettodarlehnsbetrag, den Gesamtkosten und dem Gesamtbetrag ist, dürfte er ohne Studium des Gesetzes auch nicht weiterkommen. Ärgerlich ist eine Umdeutung der üblichen Begriffe, da sie beim Verbraucher letztendlich nur Verwirrung schafft. Eine dem deutschen Sprachgebrauch entsprechende Begriffsklärung würde hier allen helfen.

Was den Effektivzins angeht, darf der potentielle Kreditnehmer prinzipiell keine der nachfolgenden Grundfragen vergessen: Auf welche Laufzeit wurde der Effektivzins berechnet? Wie lautet der Anschlusszins? Auf welche Laufzeit sind die Gebühren verteilt? Wie hoch ist der tatsächliche Auszahlungsbetrag? Welche Provisionen fließen in welcher Höhe? Ob das allein einen exakten Vergleich von Effektivzinsangeboten ermöglicht, ist jedoch stark zu bezweifeln.

Grunderwerbsteuer und Maklerkosten

Höhere Grunderwerbsteuer und Maklerkosten schlagen mit mehr als 13 Prozent zu Buche

Ein einheitlicher Steuersatz in Deutschland für die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent ist schon längst Vergangenheit. Angesicht knapper Haushaltskassen finden immer mehr Länder eine zusätzliche Einnahmemöglichkeit. Erst hatte Berlin im Jahr 2007 mit einer Anhebung auf 4,5 Prozent begonnen, da zog Hamburg 2009 und Sachsen-Anhalt 2010 mit 4,5 Prozent nach. Den alten Steuersatz von 3,5 Prozent behalten nur noch Bayern, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen. Den Spitzenplatz nehmen Brandenburg und Thüringen mit 5 Prozent ein. Bei sechs Bundesländern ist eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer auf bis zu 5 Prozent schon geplant und beschlossen. Darum gehört zu einer qualifizierten Kostenschätzung für den Immobilien- oder Grundstückskauf eine genaue Aufstellung der Kaufnebenkosten. Dazu zählen die Notarkosten und Gebühren für das Grundbuchamt für den Eigentümerwechsel und die Bestellung einer Grundschuld, die Grunderwerbsteuer sowie eine eventuelle Maklerprovision. Während die Kosten für Notar und Grundbuchamt einheitlich geregelt sind, unterscheidet sich die Höhe der Grunderwerbsteuer und der Maklerprovision je nach Bundesland. Hier werden einschließlich Notar und Grundbuchkosten in Brandenburg und Berlin mittlerweile fast 13,5 Prozent fällig. Rechnet man mit einem Kaufpreis von beispielsweise 300000 Euro, schlagen die Kaufnebenkosten mit immerhin zusätzlich 40380 Euro zu Buche. Kalkulieren muss der Käufer also deshalb mit Gesamtkosten von 340380 Euro. Will der Käufer noch vor der Grunderwerbsteuererhöhung ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen, sollte der rechtswirksame und notariell beurkundete Kaufvertrag vor dem Stichtag abgeschlossen werden. In Nordrhein-Westfalen wäre das bereits der 1.10.2011 und in Schleswig-Holstein der 1.1.2012, wenn das Gesetz wie beschlossen in Kraft tritt. Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück oder das Gebäude an, nicht auf mitverkaufte Einrichtungen. Nicht grunderwerbsteuerpflichtig ist ebenfalls die zu übernehmende Instandhaltungsrücklage bei einem Wohnungskauf. Auch hierfür sollten die Kosten im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden, dann achtet das Finanzamt auf die korrekte Steuer. Doch hier ist Vorsicht geboten, wenn das Eigenkapital knapp ausfällt: Möbel und Instandhaltungsrücklage stellen für Banken keine beleihungsfähigen Kosten dar und müssen mit Eigenkapital bezahlt werden. Eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer findet bei Verkäufen zwischen Verwandten in gerader Linie, also etwa zwischen Eltern und Kindern sowie bei Ehegatten statt. Geschwister profitieren indes nicht von der Grunderwerbsteuerbefreiung.